01
這兩年聽了太多鄭州租房的鬼故事租房。
安置房大媽們扎著小馬紮在路口擺攤招租，共享單車的車簍裡貼上了白紙黑字的招租廣告租房。小區的公告欄上，招租的大字報摞成摞。
所有的這些鬼故事，都在告訴我們鄭州房租下降的厲害，房子越來越不好往外租了租房。
那麼真實的鄭州租房市場到底是怎麼樣的？很少有人能夠摸清楚全貌租房。
恰好我最近讀到了鄭州城發安居和克而瑞聯合釋出的《2025年鄭州住房租賃市場白皮書》，這份報告站在鄭州租房市場的整體上給了一些資料租房。
有些資料還是很讓人吃驚租房。我們可以一起來看看。
第一個讓人吃驚的資料，是鄭州保租房人才公寓和公租房籌集供應的量租房。
在過去的十四五期間，鄭州的保障性租賃住房籌集了43.2萬套（間），目標完成率高達109%租房。這裡麵人才公寓佔比很大。
剔除納管和轉化房源，保障房實際籌集20.1萬套，而保租房和人才公寓已經向外供應超過了11.1萬套，入市比例高達54%租房。
並且鄭州的保障性租賃住房供應的位置比我們想象的好得多租房。大多數是在核心主城區域。
中原區供應最多，佔了總供應量的17.6%，其次是鄭東新區和金水區，供應占比高達14.7%和13.7%租房。
這就打破了保障類住房會在城市剛需聚集或者城市偏選地區分佈的傳言，保障類租賃住房，反而更加靠近鄭州的就業中心租房。中原區、鄭東新區、金水區和經開區供應量最大。
在保障類租賃住房供應的房源結構裡，以開間和一房佔比量最大，兩個加在一起佔了總供應量的71.5%租房。
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第二個吃驚的資料，是鄭州個人房源往外租賃的量相比較5年前，其實下降了租房。
這是逆常識的一個資料，我們一直認為近幾年租金下降，是因為往外出租的房子太多租房。而實際情況並不是這樣。
2021年鄭州個人房源租賃規模為26.02萬套，2025年個人房源租賃規模為24.83萬套租房。近5年以來鄭州的個人房源租賃規模一直在22-26萬套之間晃盪。
在個人房源租賃中，金水區和中原區的個人房源對外出租量更高租房。這和2016年以來金水區和中原區有大批新房供應關係甚大。
第三個讓人吃驚的資料，是鄭州租金水平和個人房源出租的難度租房。
鄭州租金水平到底下降了多少，房子租出去需要多長時間，這個可是有實打實的資料支撐的租房。
鄭州的租金水平確實低到不可思議，作為GDP排名16位的城市，鄭州的租金水平明顯低於15-20名的城市，甚至低於石家莊租房。
鄭州的個人房源租金水平從2021年的26.1元/m²/月下調到了2025年的24.5元/m²/月，租金降了6.1%租房。鄭州的個人房源平均出租成交週期近三年一直在60-75天波動。
鄭州的個人房源確實不好租，但是不好租的狀態不是一天兩天租房。
02
這份報告提供的資料，打破了我們對於鄭州租賃市場的一些固有印象租房。它完整的描繪出了一個鄭州租賃市場的圖景。
鄭州當前的租賃市場，是由國家隊的保租房+個人出租房源一起組成租房。
保租房的規模仍然在繼續擴大，主要攻佔的是標間和一房小戶型，滿足的是新市民和小年輕的住房需求租房。而個人房源除了提供小戶型，主要滿足的是家庭的租房需求。
兩者相加，形成了租賃市場的平衡租房。
鄭州租賃市場這樣的平衡，正在演變為鄭州租賃市場的新格局租房。
什麼樣的新格局呢租房？
租賃市場的機構化越來越明顯了租房。
除了城發安居這樣的企業之外，鄭州越來越多的專業化租賃公司出現了租房。像全國性的住房租賃品牌龍湖冠寓、樂乎集團等已經入駐鄭州。
開啟貝殼租房的APP往上翻，不時的跳出租賃機構的房源往外租租房。
第二個，個人房源房東的議價能力越來越弱租房。
鄭州個人房源的租金水平實在是下降的很厲害，一些房源的租金水平甚至回到十幾年前租房。
租賃市場裡，個人房源租金下降，房東的議價能力越來越弱租房。
第三個，鄭州的租賃市場越來越規範化租房。
去年《住房租賃條例》的出臺，結合鄭州在推行的租賃監管新秩序，都會讓鄭州的租賃市場越來越透明，越來越規範租房。
這樣的新格局，當然有利於租客，但是同時也會對個人房東造成擠出效應租房。
以後的房屋租賃，只適合企業當成一個生意來做租房。
這也告訴我們，以後在鄭州做房產投資，閒置房子拿出來出租的時代一去不復返了租房。
鄭州的市場，買房的絕大多數都是自住需求租房。
03
鄭州租賃市場的新時代來了租房。這個新時代，對於城市的整體發展肯定是好的。
一個更加規範，租金水平合理的租賃市場，能夠讓年輕人更好的留下來租房。
未來的鄭州，租房需求還是會處在微幅上升的階段租房。
這個得益於鄭州大學生的規模租房。作為在校大學生人數在全國排第二位的城市，鄭州現在有143.2萬餘人的在校大學生，每年畢業的高校畢業生將近40萬。
根據克而瑞的估算，2025年鄭州租賃人口大約267.9萬人，所需要房子148萬間，預估每年租賃人口按照1%的增幅增長，一年人口增加2.67萬租房。
而隨著新房市場規模的縮小，尤其是近幾年新房市場供應的多是大戶型，未來幾年鄭州個人房源能夠提供的租賃供給量並不會增多，甚至可能下降租房。
保租房的規模雖然會增長，但是能不能趕上鄭州新增的租賃人口的需求，這個尚有待觀察租房。
需求仍在增長，個人房源出租供給可能下降，保租房供應待定租房。鄭州租房市場的供需基本面，基本上決定了未來鄭州的租金水平大機率不會再繼續下調。
甚至按照克而瑞的估算，隨著越來越多的機構加入到租賃市場，有可能讓鄭州的租金價格在未來幾年保持5%的增幅租房。
以後的租客，租的房子裝修各項條件越來越好，租金價格也會更高租房。
而在升高的租金裡，除了房屋本身的價格，可能還包含了租賃服務的價格租房。
★文中資料來源於鄭州城發安居和克而瑞聯合釋出的《2025年鄭州住房租賃市場白皮書》租房，在此感謝！
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